随着城镇化进程的深化和人民群众对美好生活需求的提升，物业管理的内涵正发生深刻变化，近日，修改后的《浙江省物业管理条例》公布施行，通过多部门协同提升物业服务水平，着力解决物业“无人管”“分不清”“保修难”等市民关切的问题。
大批开放式老旧小区如何弥补物业缺失？建设单位解散后保修责任由谁承担？记者近日就此专访了省建设厅相关负责人。
记者：本次修改主要希望解决哪些实际问题？与居民日常生活有何直接关联？
答：当前，物业管理已不再局限于“四保一服务”，而是扩展到生活服务、社区文化建设、突发事件应对等多个方面，直接关系到住宅小区的安全、和谐与居住品质。
近年来，物业管理领域也出现一些新情况新问题。一方面，部分小区存在物业服务履约不到位、公共收益被侵占以及业委会组建难、运行不规范等现象，引发群众不满与投诉；一些老旧小区、安置小区则面临“无人管”或“管不好”的困境。这些问题折射出原有管理规范需与时俱进、不断完善。另一方面，《民法典》等法律法规对物业管理提出新要求，相关制度也需优化衔接。
同时，浙江在物业管理方面已开展多项探索。例如，建立党建引领下社区居委会、业委会（物管会）、物业企业“三方协同”治理机制；探索“质价相符”的物业服务标准体系；运用数字化手段加强监管，建设推广“浙里物业”平台；大力开展物业领域突出问题、小区公共收益支出管理不规范问题专项整治等。这些实践为《条例》修改提供了扎实基础。将行之有效的经验做法上升为法规制度，有助于破解当前物业管理中的难点、堵点，推动物业服务更加规范、透明、高效。
本条例与每一位小区业主、使用人，与提供服务的物业企业及相关人员，与负有指导监督职责的街道、社区及相关部门都密切相关。其目的在于明确各方权责、维护业主和物业企业合法权益、规范物业服务行为，推动形成共建共治共享的小区治理格局。
记者：部分老旧小区存在物业“无人管”现象，可能带来哪些影响？新《条例》如何应对这一问题？
答：以往，部分老旧小区、安置小区，或因业主入住率低、参与意识不强、意见难以统一等原因无法成立业委会的小区，确实存在“无人管”或管理混乱的情况。
此类状况容易引发一系列问题：公共区域卫生、绿化无人维护，居住品质下降；设施设备老化损坏后得不到及时维修，存在安全隐患；公共收益缺乏监管，可能被侵占；遇到紧急情况时，缺乏有效的组织协调主体等。
为破解这一难题，新《条例》明确规定，当小区无法选举产生业主委员会时，可由街道办事处、乡镇人民政府负责组建“物业管理委员会”作为临时机构，代行业委会的部分职责。其核心作用是在业主自治组织缺位时，提供一个合法有效的组织载体，确保小区基本管理服务不断档，维护正常秩序与业主共同利益。
需要说明的是，设立“物业管理委员会”属于过渡性措施，最终目标仍是推动符合条件的小区尽快依法成立业主委员会，实现业主真正的自主管理。
记者：条例中提到“物业服务人”概念，与此前使用的“物业服务企业”有何区别？物业服务质量由谁监督、如何监督？
答：“物业服务人”来自《民法典》，包括物业服务企业和其他管理人。考虑到我省小区管理多样化的现实需求，新《条例》将物业服务人细化为依法设立、具有独立法人资格的物业服务企业和其他从事物业服务活动的民事主体。
近年来，市场上出现了一些专业水平不足的企业与项目负责人，导致部分小区物业服务出现“质价不符”现象——业主感觉所付费用与享受到的服务不匹配，体验感较差。对主管部门而言，也存在管理抓手不足的情况。
新《条例》着力将监督落到实处：一是强化合同透明与备案。物业服务合同的具体条款须经业主共同决定，合同签订或变更的，应在15日内报物业主管部门备案，便于物业服务接受业主和物业主管部门的监督。二是落实项目负责人制度。物业服务人必须按照合同约定指派项目负责人，专门负责该小区的运营管理，确保责任到人。三是明确主管部门监管职责。物业主管部门应当加强对服务质量的监督检查，建立分级分类监管制度，根据小区与服务主体的不同情况采取针对性管理措施。
相关配套文件正在制定中，旨在推动服务更规范、监督更有效，着力解决“质价不符”问题。
记者：住宅物业出现质量问题，开发商推诿或已注销，业主应如何应对？新《条例》在这方面是否提供了更完善的保障？
答：住宅物业保修确实是居民普遍关心的问题。以往出现问题，首要责任方是建设单位（开发商），但实践中常遇到一些困难：例如开发商推诿拖延，或项目交付后团队解散，业主联系不上；更复杂的是，若开发商公司已注销，业主维权难度很大。本次修改针对这些痛点，进一步强化了建设单位的保修责任：
第一，要求开发商必须将保修范围、保修期限、保修方式等明确写入《住宅质量保证书》及购房合同。办理竣工验收备案时，须提交《住宅质量保证书》，从源头固化责任。
第二，即使开发商主体不存在，保修责任也须有承接方。新规明确，若建设单位解散，应依照《公司法》规定，在清算过程中对尚在保修期内的住宅物业保修事宜作出安排，明确承接的单位或责任人，并将该安排报物业主管部门备案。这相当于为保修责任增加了一道“保险”，防止责任落空。
第三，若开发商或承接方不履行保修责任、拖延维修，主管部门有权依法查处。如因开发商未按规定进行清算、造成业主权益损害的，业主可以依法向相关主体提出承担赔偿责任或者连带责任的请求。
总体而言，新《条例》致力于实现保修责任的全链条管理，使业主在住宅物业保修责任期限内出现质量问题时能够找得到人、有途径解决，保障维权道路更加通畅。
